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三亞購(gòu)房攻略：如何避免三亞市二手房合同的風(fēng)險(xiǎn)？ 三亞房?jī)r(jià)，三亞城市配套齊全，面?？可?，環(huán)境沒(méi)的說(shuō)，才吸引越來(lái)越多人來(lái)海南三亞買(mǎi)房。
在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，合同是買(mǎi)賣(mài)雙方保障自身權(quán)益的重要依據(jù)，也是約束買(mǎi)賣(mài)雙方的有力工具。同時(shí)，三亞市購(gòu)房合同其實(shí)也會(huì)帶有很多三亞市購(gòu)房者難以察覺(jué)的風(fēng)險(xiǎn)，小編覺(jué)得，三亞市購(gòu)房者買(mǎi)三亞市二手房要想不吃虧，醉好學(xué)會(huì)這些知識(shí)，防患于未然。
一、三亞市二手房買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同遺漏必要主體
一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰(shuí)，如果房屋為多人共有（如夫妻共同共有），而訂立合同時(shí)共有人未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，則可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不合法
現(xiàn)實(shí)生活中，部分買(mǎi)受人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性，主要是未核實(shí)房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通過(guò)假證冒名與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，以致買(mǎi)受人醉終錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
3、房屋存在物權(quán)瑕疵
主要是指買(mǎi)賣(mài)的房屋權(quán)利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。具體如下：
（1）房屋被查封等情況
房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，此時(shí)出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分三亞房產(chǎn)，買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，合同自然無(wú)效。
（2）買(mǎi)賣(mài)房屋上已設(shè)定抵押
如果出賣(mài)人已將三亞房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該三亞房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知三亞市購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此三亞房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
（3）買(mǎi)賣(mài)房屋正在租賃
如買(mǎi)賣(mài)房屋正在出租期間，則根據(jù)法律規(guī)定，承租人享有有XG買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人若要確保萬(wàn)無(wú)一失，則需要出賣(mài)人提供該三亞房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
此外，買(mǎi)受人還應(yīng)留意出賣(mài)人與該三亞房產(chǎn)的承租人所簽訂的租賃合同是否登記備案，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的三亞市房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由三亞市房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。
也就是說(shuō)，如果買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該三亞房產(chǎn)是為了自住，而出賣(mài)人與承租人簽訂的承租合同又登記備案，則買(mǎi)受人三亞市購(gòu)房用于自住的目的可能就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
二、三亞市二手房買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避
目前我國(guó)的三亞市二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這就要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂三亞市二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。其實(shí)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的醉佳方法就是依法、誠(chéng)實(shí)履行合同，切勿耍小聰明。此外，建議在三亞市二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，把握四個(gè)“要點(diǎn)”：
1、確認(rèn)房主真實(shí)身份
買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。
在簽訂三亞房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
2、確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)
在簽訂三亞市二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)，必要時(shí)到房處管理登記部門(mén)查詢(xún)?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況，保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。
3、明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任
因?yàn)槿齺喎慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。
4、及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)
三亞市購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過(guò)戶(hù)費(fèi)用，采取所謂避稅方式，延遲辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。從而給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。
海南樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)：大東海：屬于三亞市度假區(qū)，這里建有航母遼寧艦停靠基地，不少俄羅斯人也喜歡來(lái)此旅游度假，周邊房?jī)r(jià)在30000-40000元/平左右。，海南三亞房?jī)r(jià)。
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